Dogan Gülsen über Projektmanagement im Bestand: Revitalisierung heißt nicht restaurieren, sondern neu denken

Wer innerstädtische Liegenschaften revitalisiert, schreibt nicht selten an der Zukunft ganzer Quartiere mit. Doch während der Neubau auf der sprichwörtlichen grünen Wiese eine weitgehend planbare Disziplin bleibt, gleichen Sanierungsprojekte im Bestand eher einem offenen System, durchsetzt von historischen Schichten, städtebaulichen Abhängigkeiten, regulatorischen Fallstricken und statischen Altlasten. Was oberflächlich als Modernisierung wahrgenommen wird, ist in Wahrheit eine tiefgreifende Transformation und ein kontrollierter Eingriff in das lebendige Gewebe einer Stadt.

Ein exemplarisches Beispiel ist die Neugestaltung der Wilhelminen-Passage in der Darmstädter Innenstadt. Was heute als belebtes Zentrum aus Wohnen, Arbeiten und Gastronomie überzeugt, war über Jahre hinweg ein in Vergessenheit geratenes Areal mit erheblichen infrastrukturellen Defiziten. Dass aus einem leerstehenden Komplex mit unscharfer Identität ein multifunktionaler Stadtbaustein wurde, ist Ergebnis eines präzise strukturierten Projektmanagements und Ausdruck dessen, was wir bei der DCE Real Estate unter nachhaltiger Bestandstransformation verstehen.

Revitalisierung heißt nicht restaurieren – sondern neu denken

Bestandsentwicklung ist ein intellektuelles und bauliches Spannungsfeld. Sie beginnt nie am Reißbrett, sondern immer mit der Lektüre eines vorgefundenen Zustands. Baurechtliche Einschränkungen, unklare Eigentumsverhältnisse, nicht dokumentierte Leitungsführungen oder belastete Baustoffe – dies sind keine Ausnahmefälle, sondern Standardvariablen in der Gleichung „Revitalisierung“. Es reicht daher nicht, im Bestand zu bauen. Man muss ihn auch lesen können.

Für uns bei der DCE Real Estate bedeutet das: Wir analysieren jedes Objekt mit der Haltung eines Generalisten und der Präzision eines Spezialisten. Dabei beginnt Projektmanagement nicht mit dem ersten Bauplan, sondern mit dem Zusammenspiel dreier Perspektiven: Was erlaubt das Baurecht? Was erlaubt die Statik? Und – nicht zuletzt – was verlangt die spätere Nutzung? Diese drei Koordinaten definieren den Möglichkeitsraum, in dem sich das Projekt bewegen darf. Doch sie sind nur der Rahmen. Die eigentliche Aufgabe besteht darin, diesen Raum sinnvoll, wirtschaftlich und architektonisch anspruchsvoll zu bespielen.

DCE Real Estate erkennt Planung als Prozess und nicht als Momentaufnahme

Ein häufiger Fehler in der Bestandsentwicklung ist der Versuch, komplexe Sachverhalte mit linearen Planungsmodellen zu bewältigen. Wer etwa davon ausgeht, dass sich alle Unwägbarkeiten vorab ausräumen lassen, wird zwangsläufig von der Realität überholt. Besonders im innerstädtischen Bestand bleibt jedes Projekt ein lebender Organismus – mit veränderlichen Anforderungen, neuen Erkenntnissen im Bauverlauf und nicht selten auch mit politischer Dynamik. Deshalb setzt die DCE Real Estate auf ein adaptives Projektmanagement, das klassische Bauphasen in einem iterativen Planungsprozess auflöst. Unsere Projektstruktur folgt nicht dem Schema F, sondern einer proaktiven Taktung aus Machbarkeitsprüfung, integrativer Entwurfsphase, permanentem Stakeholder-Dialog und parallel geführtem Genehmigungsmanagement. Die enge Verzahnung dieser Ebenen ist der Schlüssel für reibungsarme Abläufe – auch und gerade bei hochkomplexen Sanierungsprojekten wie der Wilhelminen-Passage Darmstadt.

Wer im Bestand baut, baut mit Geschichte. Jede Mauer, jede Stütze, jede Decke erzählt nicht nur von früheren Bauphasen, sondern stellt auch konkrete Anforderungen an Tragfähigkeit, Erschütterungsschutz oder Lastverteilung. Gerade ältere Gebäude, die nach Normen errichtet wurden, die heute keine Gültigkeit mehr besitzen, fordern ein Höchstmaß an ingenieurtechnischem Sachverstand. In der Praxis bedeutet das: Vor jedem Eingriff steht eine umfassende Bestandsanalyse, nicht nur im Sinne der Bauphysik, sondern auch im Hinblick auf Altlasten, Materialermüdung oder Schadstoffbelastung. Solche Eingriffe können kostenintensiv sein, sind aber unvermeidlich. Wer an der Substanz spart, gefährdet das Projekt. Deshalb verfolgt die DCE Real Estate einen kompromisslosen Qualitätsanspruch. Jeder Eingriff wird nicht nur technisch, sondern auch langfristig im Hinblick auf Betrieb, Instandhaltung und Lebenszykluskosten bewertet. Bestandssanierung ist eben kein punktuelles Update, sondern eine strukturelle Modernisierung auf allen Ebenen.

Nutzerkomfort als strategischer Maßstab

Technische Machbarkeit ist nur eine Seite. Die andere ist der menschliche Maßstab. Jede Planung muss sich am späteren Nutzer orientieren – sei es der Bewohner eines Apartments, der Mitarbeiter eines Unternehmens oder der Gast eines Cafés. Deshalb ist Nutzerkomfort für uns kein Zusatznutzen, sondern integrativer Bestandteil der Projektlogik. Wir setzen unter anderem auf kurze Wege innerhalb der Gebäude, klare Adressbildung im Stadtraum, intuitive Orientierung im Inneren, kluge Lichtführung, nachhaltige Materialien und flexible Grundrisse. Die gestalterische Qualität wird dabei nicht als Luxus, sondern als Ausdruck von Respekt gegenüber dem Nutzer verstanden. Denn Komfort entsteht nicht nur durch Ausstattung, sondern durch intelligente Planung.

Auch in der Wilhelminen-Passage wurde dieser Anspruch realisiert. Unterschiedlichste Nutzungseinheiten – vom Mikroapartment bis zur Gastronomiefläche – fügen sich in ein übergeordnetes, funktional durchdachtes Konzept ein. Die Verbindung von Alt und Neu wird nicht kaschiert, sondern architektonisch inszeniert. Sichtbare Bauteile aus der Vornutzung kommunizieren mit modernen Materialien, was dem Objekt nicht nur Charakter, sondern auch Authentizität verleiht.

Projektentwicklung im Bestand ist weit mehr als technische Sanierung. Sie ist ein strategischer Prozess, der urbane Räume neu interpretiert, wirtschaftliche Logik mit städtebaulicher Verantwortung verbindet und letztlich konkrete Lebensqualität schafft. Doch diese Transformation gelingt nur, wenn sie strukturiert, planvoll und mit klarem Verständnis für die Tiefe der Aufgabe angegangen wird. Die DCE Real Estate denkt Stadt nicht als Addition von Immobilien, sondern als Gefüge aus Anforderungen, Möglichkeiten und Zukunftspotenzialen. Die Entwicklung von Bestandsimmobilien ist für uns kein Rückbau der Vergangenheit, sondern ein Fortschreiben ihrer Relevanz. Oder, um es klar zu sagen: Bestand ist nicht das, was war – sondern das, was wir daraus machen.

Über Dogan Gülsen und die DCE Real Estate

Dogan Gülsen ist Immobilien-Fachmann mit einem Master of Science im Bereich Management und Finance. Als Geschäftsführer der DCE Real Estate verantwortet er die Entwicklung anspruchsvoller Wohn- und Gewerbeimmobilien. Mit Projekten wie der Wilhelminen-Passage Darmstadt oder dem Einkaufszentrum Boulevard setzt er städtebauliche Impulse, die über das einzelne Objekt hinauswirken. Das Ziel seiner Arbeit ist es, den Wert einer Immobilie für Mieter, Vermieter, Nutzer und Anwohner gleichermaßen zu steigern – mit strategischem Weitblick und architektonischer Präzision.

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