Der Mülheimer Immobilien-Spezialist Marcus Wellhöner im Experteninterview über Vermietungsmanagement in Zeiten steigender Wohnungsmieten

Steigende Nachfrage und limitiertes Neubau-Volumen führen in immer mehr Lagen zu steigenden Mietpreisen. Während an Top-Standorten die Zeit der großen Steigerungen in wenigen Jahren oft weit fortgeschritten zu sein scheint und für die nächste Dekade vor allem moderate Anstiege erwartet werden, breitet sich das Phänomen oft in Kreisen rund um Städte wie München oder Düsseldorf aus. Fürs Vermietungsmanagement bedeutet das vor allem mehr Differenzierung unter einzelnen Standorten und höhere Anforderungen an die eigenen Märkte. Wer Lagen mit größerem Potenzial früh erkennt und erschließt, schafft Rendite für seine Kunden, erklärt der Immobilien-Experte Marcus Wellhöner aus Mülheim an der Ruhr. Er ist geschäftsführender Gesellschafter der Wellhöner Gruppe, unter deren Dach mehrere Gesellschaften das komplette Portfolio von immobilienbezogenen Serviceleistungen anbieten.  Mit mehr als 25 Jahren Erfahrung im Immobilien- und Interimsmanagement verfügt Marcus Wellhöner über ausgeprägte Expertise in der Bewertung, Vermittlung und Verwaltung von Immobilien. Großen Stellenwert nimmt für den Fachmann inzwischen die systematische Beobachtung verschiedener Standorte und die strategische Beratung von Eigentümern und Investoren ein.

Herr Wellhöner, was bedeuten die steigenden Mieten an bisher eher unauffälligen Standorten für das professionelle Vermietungsmanagement?

Marcus Wellhöner: Erstmal muss man sich die Ursachen ansehen, um bewerten zu können, ob es sich um eine wahrscheinlich nachhaltige Entwicklung oder ein vorübergehendes Strohfeuer handelt. Dass die Nachfrage nach Immobilien an Standorten wie Düsseldorf oder Köln stark steigt, ist seit Jahren bekannt. Junge, vor allem hochqualifizierte Menschen strömen weiterhin in diese Metropolen, weil sie hier spannende berufliche Perspektiven finden und die Lebensbedingungen in diesen Städten kulturell sehr attraktiv sind. Die wichtigste Erkenntnis dabei: Dieser Trend hält an. Die zweite ist aber ebenso wichtig: Diejenigen, die im Studierenden-Alter in diese Orte gezogen sind, werden älter, entwickeln sich weiter, wollen Familien gründen und brauchen mehr Platz und eine andere Infrastruktur und Umgebung. An diesem Punkt stellt sich für viele die Frage, ob sie dort Kompromisse eingehen, wo sie bis zu diesem Augenblick gelebt haben oder ins Umland ziehen. Immer mehr entscheiden sich für diesen Schritt. Das sorgt für stetig steigende Nachfrage an Orten mit attraktiver Infrastruktur, breitem Wohnungsangebot und guter Verkehrsanbindung in die Metropolen. Weil es sich dabei oft um eher kleinere Märkte handelt, dehnt sich der Radius immer stärker aus, insbesondere in Nordrhein-Westfalen, wo es Ballungsräume mit großem Umland gibt. Diese Standorte werden proportional mit der Nachfrage nach Wohnraum auch für Investoren attraktiver. Ein gutes Vermietungsmanagement und Immobilienmanagement antizipiert solche Entwicklungen an einzelnen Märkten, damit die eigenen Mandanten mit ihren Objekt-Portfolios darauf reagieren und profitieren können.

Wie genau kann das Vermietungsmanagement auf diese Dynamiken an bisher eher wenig wachsenden Standorten reagieren Herr Wellhöner?

Marcus Wellhöner: Im Vermietungsmanagement ist es immer unser Ziel, die Assets gemeinsam mit den Eigentümern so zu entwickeln, dass seine Renditeziele nicht nur heute erreicht werden, sondern auch in den kommenden Jahren. Und dabei achten wir selbstverständlich die Risiko-Vorgaben der Investoren und agieren sensibel in Bezug auf Standort, Objekt und Mieterbesatz, weil wir größere Objekte auch im Immobilienmanagement immer als eigenes soziales Ökosystem innerhalb einer Stadt oder eines Ortes verstehen. Unsere Kunden profitieren deshalb schon heute von Standorten, deren Aufstieg noch gar nicht begonnen hat. Denn wir kennen die kommunalpolitischen Debatten vor Ort ebenso wie die Ziele von Stadt- und Standortentwicklung. So können wir früher als andere antizipieren, ob und etwa in welchem Ausmaß ein Objekt im Wert und in der prognostizierbaren Rendite steigen wird.

Braucht ein Eigentümer für Assets an verschiedenen Orten auch unterschiedliche Objektstrategien Herr Wellhöner?

Marcus Wellhöner: Ja, die braucht er unbedingt, wenn er Assets an mehreren Standorten hält. Denn die Entwicklungen und auch die kommunalen Ziele sind teilweise sehr verschieden. Ein Beispiel: In einer Stadt wie Duisburg finden Sie zwei vollkommen gegensätzliche Entwicklungen. Während im nördlichen Teil der Stadt zum Großteil Immobilien mit hohem Sanierungsbedarf einer Bevölkerung mit durchschnittlich eher geringen Einkommen entgegensteht und damit kaum interessante Assets für Investoren bieten, zeigt sich im Süden der Stadt das Gegenteil. Dort ist die Nachfrage nach höherwertigem Wohnraum bereits jetzt deutlich größer als das Angebot und sie steigt weiter, weil inzwischen viele ehemalige Düsseldorfer in den Duisburger Süden ziehen wollen, denn beide Orte grenzen unmittelbar aneinander und es gibt eine hervorragende Verkehrsanbindung nach Düsseldorf. Um solche differenzierten Situationen in den Assets unserer Kunden abbilden zu können, sind verschiedene Objektstrategien als Teil einer Gesamt- oder Anlagestrategie nötig, die immer wieder an die Entwicklungen angepasst wird. So lassen sich verlässlich Renditeziele erreichen und Risiken kontrollieren.

Herr Wellhöner, betrifft die Nachfrage-Steigerung nur Orte im Umland der Metropolen oder greift sie inzwischen weiter?

Marcus Wellhöner: Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Klar ist aber inzwischen, dass es auch außerhalb der Ballungsgebiete Regionen mit anhaltend starkem Zuzug finanzstärkerer Menschen gibt. Dazu zählt das westliche Münsterland ebenso wie beispielsweise der westfälische Kreis Soest. Man könnte noch mehr Beispiele nennen, aber letztlich haben alle diese Standorte gemeinsam: Sie sind ökonomisch stark, oft durch eine große und stark diversifizierte mittelständische Wirtschaft, die sehr stark regional verankert ist. Hinzu kommt oft eine gute Verkehrsanbindung in Richtung der verschiedenen Metropolen und attraktiven Lebensumfelder. Das Gegenteil darf man allerdings auch nicht verschweigen, denn natürlich gibt es noch immer Regionen, die praktisch kaum nachgefragt sind. Teile Brandenburgs, Sachsen-Anhalts oder Mecklenburg-Vorpommerns beispielsweise. Man muss Standorte also nach zahlreichen Kriterien analysieren und bewerten, um ein valides Bild davon zu erhalten wie die Entwicklung in den nächsten zehn Jahren aussehen kann.

Danke an Marcus Wellhöner für dieses Interview!

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